400 8877 001房地產行業(yè)市場機遇分析 多個二線城市優(yōu)化樓市調控政策
時間：2023-09-18 10:38:00 閱讀：1496 整理：廣州市場調查公司
房地產業(yè)是中國經濟增長的支柱產業(yè)之一，在國民經濟發(fā)展中起著重要作用。自改革開放以來，中國房地產行業(yè)得到快速發(fā)展，國房景氣指數持續(xù)提升并于 2007 年11 月達到歷史頂點 106.59 點。
此后，受 2008年次貸危機和緊縮貨幣政策影響，國內房價出現十年來的首次下跌;2009 年隨著國家出臺的信貸寬松政策，商品房銷售情況有所好轉;2010 年，為抑制房價的過快上漲，國務院先后出臺多項調控政策，房地產市場再次步入調整階段
房地產銷售服務企業(yè)研究成果顯示，品牌價值波動下行，銷售業(yè)務盈利能力下降;升級服務模式聚焦主業(yè)提升客戶體驗，助力企業(yè)品牌形象再塑。
如果你想了解房地產行業(yè)的內外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現狀、產業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風險、發(fā)展策略與投資建議等進行了分析……中指研究院認為，中國房地產已經邁入精細化、專業(yè)化運營階段，品牌競爭力推動優(yōu)質資源加速向品牌企業(yè)聚集，促進地產價值鏈條不斷完善。品牌企業(yè)應乘勢積極推進產品、服務、運營等方面的創(chuàng)新以及品牌傳播的優(yōu)化調整，堅持穩(wěn)健運營，積極履行交付義務，重塑更具可持續(xù)經營能力的品牌生態(tài)系統，加速企業(yè)轉型升級步伐，在激烈的市場競爭中“逆勢爭先”。
據央視新聞，近十幾天來，伴隨著廣州、深圳、上海、北京四個一線城市宣布執(zhí)行“認房不認貸”，已有超過30個城市跟進落實房地產優(yōu)化舉措。東莞、佛山、嘉興、南京、蘭州等城市取消限購，沈陽、大連、重慶等十多個城市明確執(zhí)行差異化住房信貸政策。而隨著各地陸續(xù)宣布落實“認房不認貸”后，從政策效果來看，根據中指研究院的調查數據，政策執(zhí)行后，全國置業(yè)意愿提升了15個百分點，北上廣深均提升明顯，其中北京、上海均提升來20個百分點左右。不過，從全國來看，新房市場整體成交規(guī)模提升目前并不明顯，政策顯效還需要時間。
2019 年 2 月份以來，國房景氣指數進入穩(wěn)定階段并有所回升，12 月景氣指數為 101.27 點。進入 2020 年，受新冠肺炎疫情影響，房地產行業(yè)銷售受到較嚴重沖擊，施工進度及竣工計劃也受到影響，2 月份較 1 月份下降2.88 點，景氣指數跌至 97.45 點，1-2 月份為疫情影響最為嚴重時期，3 月份開始，隨著疫情得到控制、社會各界開始有序復工，景氣指數回升 0.78個點，至 98.96 點。7 月份開始，隨著新冠疫苗研發(fā)取得突破性進展以及溫度的升高，疫情得到進一步控制，景氣指數回升至 100.13 點。
2020 年 7 月至 2021 年 6 月，疫情在全國范圍得到有效控制，疫苗接種工作于 2020 年冬季開始陸續(xù)展開，在此期間，2020 年兩會提出“房住不炒”，全國各地區(qū)因城施策，景氣指數在 2021年 2 月上升至 101.42點后略有下降，2021 年 6 月，景氣指數下降 101.05 點。自 2021 年下半年開始，國內多地相繼階段性出現陽性病例，在 2022 年全年疫情因素擾動下，國內房地產行業(yè)受到較大沖擊，景氣指數連續(xù)呈現下降趨勢。
在房地產投資方面，受益于寬松的行業(yè)政策，2016年房地產行業(yè)全面回暖，良好的銷售情況提振了房企信心，當年房地產投資增速有所提升，全年累計完成房地產開發(fā)投資102,581億元，同比增長6.88%，增速較上年上漲5.89個百分點。
報道稱，多地多家銀行反饋今年以來監(jiān)管部門沒再要求報送房地產貸款和個人住房貸款占比數據，這意味著多地房地產貸款集中度管理制度執(zhí)行有所松動。
2023年8月31日，央行、國家金融監(jiān)督管理總局聯合發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》后，多家銀行陸續(xù)發(fā)布公告稱，響應通知要求，正積極依法有序開展存量首套個人住房貸款利率調整工作。
4個一線城市相繼于8月底至9月初宣布“認房不認貸”，即家庭成員在名下無成套住房的，不論是否已使用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。從新政執(zhí)行這十余天看，其活躍市場的作用可謂立竿見影?！罢J房不認貸”尤其對于有置換、改善需求的家庭能夠發(fā)揮切實作用，也激活了部分觀望人群的置業(yè)計劃。北京等城市市場觀望情緒有所緩解，看房熱度明顯提升，并且正在轉換成實際成交量。新政出臺后幾日，北京、上海等城市的新房、二手房成交量均有明顯增加。
9月15日，合肥市房地產市場調控工作聯席會議辦公室發(fā)布的《關于進一步優(yōu)化房地產調控政策的通知》明確，調整限購政策，在合肥市市區(qū)購買住房(含二手住房)的普通購房人，不再審核購房資格。調整限售政策，銷售登記起始時間在通知發(fā)布后(含當日)的房源，取得不動產權證后可上市交易。人才公寓等特殊情形商品住房需上市交易的，仍按相關政策和合同約定執(zhí)行。
“合肥屬于人口凈流入城市，每年大量高校畢業(yè)生選擇留在合肥。很多地產項目在開發(fā)時會充分考慮年輕人的消費趨勢和審美。放松限購限售，有利于進一步吸引人才、留住人才?！焙戏十數匾患业禺a開發(fā)商相關負責人告訴中國證券報記者。
此前，濟南、福州、鄭州、蘭州、大連、南京等城市已取消限售或限購政策。部分城市在放松限購限售政策的同時，進一步降低購房首付比例。
9月12日，鄭州市住房保障和房地產管理局發(fā)布《關于進一步支持合理住房需求的通知》，取消鄭州二環(huán)內住房限購政策等購房消費限制性規(guī)定，取消住房銷售限制年限規(guī)定，支持居民剛性和改善性購房需求。同時，降低商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例要求。對于貸款購買商品住房(含存量住房)的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統一調整為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統一調整為不低于30%。
其次， 對于一些改善性群體，在“認房不認貸”政策之后，購房計劃也可以進行微調，改善程度有所提升。如果一個家庭過去在老家有購房貸款記錄，按照“認房又認貸”政策，在上海購房時視為購買第二套住房，首付比例可能要高達70%，因此其所能承受的購房總價會比較低。實行“認房不認貸”之后，按照購買首套房認定，首付比例大幅降低，能承受的購房總價可以更高，能夠選擇比之前面積更大或者位置更優(yōu)越的房子。
9月1日，中指研究院公布的《2023年1~8月全國房地產企業(yè)拿地TOP100排行榜》顯示，TOP100(前100名)企業(yè)拿地總額7888億元，同比下降10.5%，降幅較上月收窄2.9個百分點。排在前兩位的保利發(fā)展和華潤置地拿地額均超500億元，綠城中國和建發(fā)房產分別以497億元和424億元列第二、第三位。值得注意的是，拿地TOP10(前十名)房企中，沒有出現民營房企的身影。
值得注意的是，長三角地區(qū)的央企國企表現突出，拿地金額1938億元，占全國的24.6%。而保利發(fā)展、華潤置地、綠城中國則以超過千億元的新增貨值位居全國前三。
從土地儲備情況來看，前8月僅有少數穩(wěn)健型房企的存貨規(guī)模仍在增加，如華潤置地、越秀地產、保利置業(yè)集團、濱江集團、信達地產等企業(yè)的存貨規(guī)模同比增長均超10%。
研究院土地市場研究負責人張凱當日(9月1日)下午在“中指市場形勢及企業(yè)研究成果分享會”上指出，短期土拍熱度預計繼續(xù)降低，城市、板塊分化持續(xù)。“近期房地產市場多個利好政策出臺，有助于‘金九銀十’的銷售端市場企穩(wěn)改善，但反映到購地端仍需時間。部分城市城投再次進場托底(1~8月對比1~7月，城投拿地金額占比增長3%)，且該現象在下半年或將持續(xù)顯現?！?
房地產行業(yè)市場機遇分析
分析師認為，樓市政策持續(xù)優(yōu)化調整，同時積極開展房地產專項整治，將有效推動房地產業(yè)轉型和高質量發(fā)展。
針對部分城市房價上漲過快的現象，政府推出的一系列調控政策，將對市場購房心理產生一定的影響，短期內市場不確定性和交易量的波動性可能上升。但從長遠看，房地產業(yè)作為國民經濟支柱產業(yè)地位不會改變;中國 GDP 持續(xù)增長、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增長及人口結構決定了住房的剛性需求;以擴大房屋供給、支持首次和改善型購買、增加保障性住房，以及規(guī)范市場等政府政策的出臺，將有利于房地產行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展等因素的影響下，我國房地產行業(yè)仍具有良好的發(fā)展前景。
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